«Вы нашли квартиру мечты, цена — ниже рынка, ремонт отличный и вы уже готовы отдать задаток.
Но знаете ли вы, что в 15-20% сделок на вторичном рынке с недвижимостью скрыты риски, которые могут привести к потере и денег и права собственности?
В этом видео я, как юрист по недвижимости, дам вам пошаговый алгоритм проверки приобретаемой квартиры, который убережет вас от судов и не нужных разбирательств.
Досмотрите до конца это видео — в финале я расскажу о самом опасном документе, который многие игнорируют, но который является обязательным для тщательного изучения, при совершении сделок с недвижимостью».
«Меня зовут Вольский Станислав Валерьевич, я практикующий юрист по гражданскому праву более 30 лет. Моей специализацией является, в том числе наряду с другими гражданскими спорами и сопровождение сделок с недвижимостью. За последние 10 лет я провел их более 70, а также оспаривание в судах уже заключенных сделок с недвижимостью. Подписывайтесь на канал, здесь мы переводим законы на понятный, человеческий язык».
При проверке квартиры перед её покупкой надо сделать всего 04 шага.
Шаг 1. Проверка собственника (Паспорт, его долги, банкротство, ну и конечно дееспособность)
• Проверяем действительность его паспорта через сервисы МВД, а также визуально на наличие исправлений в нём, потёртостей, состыковки рамочки на фотографии со страницей паспорта, а также обращаем внимание на отслоение прозрачной пленки на 03 странице паспорта, где указано Фамилия, Имя и отчество гражданина.
• «Обязательно» проверяем продавца на наличие банкротства (был или идет процесс банкротства), также не забываем о существенных признаках возможного банкротства.
В этом нам помогут базы судов общей юрисдикции и арбитражных судов.
Это необходимо, так как в ходе процесса банкротства финансовый управляющий или кредиторы имеют право оспорить любые сделки с недвижимостью, совершенные должником в течение 3 лет, с момента подачи заявления о банкротстве им в суд и признать эти сделки недействительными, вернув собственность должника, для последующего обращения на неё взыскания.
Всегда отменяются, в делах о банкротстве, безвозмездные сделки.
Так, что не идите на поводу у собственника и при заключении договора купли – продажи недвижимости, по его просьбе не оформляйте договор дарения, даже если он предлагает вам, в связи с этим, существенно уменьшить стоимость покупаемой Вами квартиры.
Бесплатный сыр только в мышеловке, не забывайте об этом.
Конечно, проверяем дееспособность и это не только справки с НД И ПНД, т.е. наркологического или психо – неврологического диспансеров, но и очная проверка собственника врачом психиатром – наркологом с составлением им письменного заключения о дееспособности продавца, в день совершения сделки.
Шаг 2. Выписки из Единого государственного реестра недвижимости Российской Федерации. В простонародье — выписка из ЕГРН.
Это представление собственником актуальной, т.е. на сегодняшний день выписки из ЕГРН об объекте недвижимости, которой вы интересуетесь.
• В ней будет указано: Кто реальный владелец? Нет ли обременений, залогов или арестов?
• Сейчас выписку из ЕГРН может получить только собственник, и выдается она он – лайн и бесплатно в момент обращения на портал Госсуслуг.
И отговорка собственника, что это долго, занимает несколько дней или, что она платная говорят только о том, что необходимо вам насторожиться или помочь ему и рассказать о правилах её получения, если у него нет представителя.
Также на портале Госуслуг собственник запрашивает выписку из ЕГРН о переходе прав на недвижимость, так называемая — История квартиры.
• Для чего это надо: «Например, в ней будет указано, что за последние 2 года квартиру перепродавали 02 и более раза — это красная черта. После чего незамедлительно. разворачиваемся и уходим, не даже не оглядываемся назад.
В этой выписке из ЕГРН мы видим всю цепочку: как квартира или объект недвижимости были приобретены в собственность владельцем.
Какие сделки были совершены — приватизация, вступление в наследство, покупка, дарение или иное?»
Шаг 3. Если последняя или предпоследняя сделки — это вступлении в наследство, изучаем, так называемых «забытых» родственников.
Очередная опасная категория.
• «Если квартира получена по наследству и прошло с этого момента менее года, риск появления новых наследников крайне высок.
Проверяем, как происходило вступление в наследство по завещанию или по закону». Просим собственника представить эти документы.
Изучаем, все ли наследники привлечены к наследованию, нет ли возможных лиц с обязательной долей – это лица, получающие пенсионное обеспечение или несовершеннолетние.
Также не забываем об общем сроке исковой давности по гражданским искам в 03 года
Шаг 4. Судебные споры
• Ранее мы уже проверили собственника на банкротство и долговые обязательства, но не стоит забывать и о таких спорах, как раздел имущества, признание сделки недействительной, задолженности за коммунальные услуги и другие. Проверяем продавца на сайтах мировых, районных (городских ) судов по месту его регистрации, указанной в паспорте, ну и конечно по месту нахождения квартиры, как на исковое, так и на приказное производство, с целью обнаружения указанных споров.
«Как и обещал, про «опасный» документ. Это архивная выписка из домовой книги по месту регистрации собственника. Выписки из ЕГРН не покажет вам возможных лиц, которые имеют право пожизненного проживания в квартире (например, те, кто отказались от приватизации). Вы купите квартиру, а выписать такого человека не сможете даже через суд». • «Самостоятельная проверка — это хорошо, но юридический аудит дает гарантию безопасности. Под этим видео я оставил ссылку на мой Telegram-канал, где вы можете скачать чек-лист из 15 пунктов для проверки квартиры. А если вам нужна помощь в сопровождении сделки — записывайтесь на консультацию».
Юридическое бюро «Вольский и партнеры» предлагает бесплатную консультацию для всех, кто столкнулся с вопросами по недвижимости.
• Москва:
• Казань: +7 (927) 974-74-09
